So will die Stadt die Wohnungskrise lösen

Der Markt für neue Wohnungen und Bauland ist eingebrochen. Jetzt will man Gewerbegründe und Grünland umwidmen. Notfalls mit Bürgerabstimmung.

Ein schön gelegener  Grund für ein repräsentatives Einfamilienhaus in Salzburg-Sam, 1000 Quadratmeter, wird dieser Tage um eine Million Euro verkauft. Ein abgewohntes Haus aus den 1970ern in Aigen soll 1,25 Millionen kosten. Um 900.000 Euro gibt es der Besitzer her, wenn er noch 15 Jahre drinnen wohnen kann. Brandaktuell ist das Angebot für ein Geschäftslokal in Salzburger Bestlage in der Getreidegasse: 4970 Miete netto für 70 Quadratmeter seien in dieser Lage „nicht  überteuert“, sagt die Agentur. Die Verkaufsfläche werde rasch vermietet sein, der Eigentümer habe ganz bestimmte Vorstellungen.

Der Markt ist leergefegt

Salzburgs Immobilienmarkt ist so leergefegt, dass Käufer und Mieter zunehmend in Bittstellerposition kommen. Junge Menschen verlassen die Stadt, alteingesessene  Produktionsbetriebe, die sich vergrößern wollen, wagen nicht ins entferntere Umland abzuwandern, „weil die Befürchtung groß  ist, dass das Stammpersonal nicht mitzieht“, weiß Geschäftsführer Wolfgang Maislinger von der Immobilienkanzlei Hölzl & Hubner. Pendeln ist wie Wohnen in Ballungsräumen teuer geworden.

Halbierung auf 431 Wohnungsverkäufe

Der Markt ist laut der jüngsten Immobilienanalyse von Hölzl & Hubner im Vorjahr regelrecht eingebrochen. Der Verkauf neuer Wohnungen hat sich auf nur noch 431 Transaktionen halbiert. Die frei verfügbaren Flächen sind auf Restbestände geschmolzen: 2018 wurden 85.301 Quadratmeter verkauft, um die Hälfte weniger als 2015. Die Wohnungspreise sind enorm gestiegen. Für Neubau zahlte man zuletzt durchschnittlich 5630 Euro je qm, in begehrten Lagen auch 8000 Euro, wobei sich die Ausreißer nach oben häufen.
Die Immobilienkrise bremst längst die wirtschaftliche Dynamik, die abseits touristischer Einnahmequellen stattfindet. „Es fehlen massiv Gewerbegrundstücke für produzierende Betriebe, die ein Lager brauchen, die mit einem Lkw zufahren müssen. Alle Unternehmer, die versucht haben, an solche Flächen heranzukommen, sind gescheitert“, schildert Experte Maislinger und meint: „Die Stadt muss jetzt neue Flächen angreifen, sonst ist die Krise nicht zu lösen.“

57 Prozent der Stadtfläche sind unverbaubares Grün

Dieser Zugriff ist in einer Stadt mit dem Prädikat Weltkulturerbe jedoch schwierig. Denn 57 Prozent der Stadtfläche sind atmendes Grün und zum Schutz der berühmten Stadtlandschaften „für immer unverbaubar“, wie der Gemeinderat die Grünlanddeklaration im Jahr 2007 abermals bestätigt und verschärft hat. Kritiker sprachen vom „Grünlandrausch der Politik“, der  der Stadt noch auf den Kopf fallen werde. Wie  aus der Misere herauskommen?
Federführend ist erstmals die ÖVP. „Wir wissen, dass wir liefern müssen“, ist man sich im Büro von Bürgermeister Harald Preuner der Dringlichkeit bewusst. Im Planungsressort von Barbara Unterkofler heißt es, der künftige Wohnungs- und Baulandbedarf werde gerade eruiert. Mehr sagt man nicht.

Sozialer Mietwohnungsbau schmälert Gewinn

Laut dem Parteienabkommen will die Stadtregierung den „Grünlandtopf“  evaluieren  und neu definieren. Ins Visier kommen dabei vor allem langjährig brachliegende Gewerbegrundstücke und „sonstiges Grünland“ (Bauland, das 1992 zurückgewidmet wurde, weil die Eigentümer eine Nutzungsvereinbarung ablehnten). Das neue Raumordnungsgesetz ermöglicht die Aufwertung von Gewerbe- in Wohnbauland (Umstrukturierung) unter der Bedingung, dass sozialer Wohnbau mit gedeckelten Mieten und Eigentumspreisen erfolgt. Was wiederum den Grundstückspreis drückt.

Hannak-Erben wollen „derzeit keine Umwidmung“

Im Büro Preuner denkt man an die Hannak-Gründe in Langwied. „Das ist sicher eine der prominentesten  Gewerbeflächen, die sich sehr gut für  Wohnbebauung eignet.“ Das Areal war lange Spielball politischer und persönlicher Querelen. Noch der (2014 verstorbene) Firmengründer, ein selbstbewusster Selfmademan, der nach dem Krieg mit Baustoffen handelte, brachte die 30 Hektar an der Bachstraße in eine Stiftung ein. Die Rückwidmung in Grünland 1992 wurde mit landespolitischer Hilfe abgewehrt. Später schlug die rote Stadtspitze die Wiese sogar als Standort für das neue Gefängnis vor. Bürgermeister  Preuner habe einen viel sachlicheren Zugang, versichert sein Sprecher. Die Erben reagieren reserviert. Horst Hannak, Chef des Baustoffhandels: „Es besteht derzeit kein Bedarf einer Umwidmung. Wir haben ein Gewerbeprojekt eingereicht, das planen wir. Wir wollen keinen Nutzungskonflikt mit den Wohnanrainern.“ Eine Entscheidung wäre ohnedies im Familienrat zu treffen.

Politik mit mehr Kreativität

Gerhard Doblhamer, der frühere Planungschef der Stadt, gibt  hinter den Kulissen Impulse. „Die Nagelprobe ist, bezahlbaren Wohnraum für junge Leute zu schaffen. Bei diesen Spitzenpreisen kann man nicht mehr alles dem freien Markt überlassen.“ Es brauche ein Umdenken in der Betriebsansiedlung, mehr Kreativität. „Der Schlüssel ist Innovation. Man muss hochwertige Entwicklung und Forschung herholen.“
Am Stadtrand zwischen Kröbenfeldstraße und dem Businesscenter im Himmelreich könnte ein solcher Cluster entstehen. Die Felder nach der Flughafenunterführung gehören Bauern und dem Stift Nonntal – und sind geschütztes Grünland. Nur mit einer Bürgerabstimmung könnten sie umgewidmet werden. Selbst dazu ist man im Büro Preuner inzwischen bereit.

 

Wohnungseigentum: plus 32 Prozent seit 2000

Für Wohnungseigentum bezahlte man im Jahr 2000 durchschnittlich 2051 Euro je qm. Im Vorjahr waren es 4756 Euro – plus 132 Prozent, wie die Wohnpreisanalyse der Salzburger Arbeiterkammer festhält. Eine Dreizimmerwohnung, 70 Quadratmeter, kostete in der Stadt im Vorjahr bereits 1027 Euro (inklusive Betriebskosten und USt): das ist eine Steigerung von 51,8 Prozent gegenüber dem Jahr 2000, wo man dieselbe Wohnung noch um 677 Euro bekam. Die Preisexplosion sei „schwindelerregend“, kritisiert AK-Präsident Peter Eder.