Bauträger als heimliche Preistreiber?

Wohnungskauf nur mehr für  Erben: Das liegt am teuren Bauland. Und an steigenden Gewinnen der Bauträger, sagt ein Profi.


Wohneigentum in Salzburg hat preislich das Niveau von München und Kitzbühel erreicht. In A-Lagen wie Aigen,  Parsch, Leopoldskron, Nonntal oder Thumegg zahlt man für eine neue Eigentumswohnung 6500 Euro pro Quadratmeter, so Elisabeth Rauscher, Chefin des gleichnamigen Immobilienbüros. In guten Stadtlagen wie Maxglan oder Gnigl  (B-Lage) ist man mit 5500 Euro dabei, in Itzling (C-Lage) sind es immer noch 4500 Euro.

15 Prozent Aufschlag

Warum steigen die Kaufpreise so stark? Es liegt am Ausgangsprodukt Bauland, das knapp ist. Ein weniger bekannter Aspekt ist laut Branchenkennern dieser: Die Gewinnspannen der Bauträger lägen mittlerweile bei 15 Prozent des Kaufpreises, also 82.500 Euro bei einer Wohnung um 550.000 Euro. Ist das glaubwürdig? „Schauen Sie in die Bilanzen der großen Bauträger, da klagt keiner“, meint Gswb-Chef Bernhard Kopf, der aus der privaten Bauwirtschaft kommt. „Meiner  Einschätzung nach sind es in der Stadt Salzburg im privaten Wohnbau 15 Prozent. Das ist ein Richtwert, das wird von Projekt zu Projekt unterschiedlich sein. Aber diese Größenordnung gibt es.“

„Früher war man mit acht Prozent zufrieden“

Die  Bauträgerrechnung – ob auf dem Bierdeckel oder  im Excel – erfolge vom Grundpreis ausgehend „von oben nach unten und umgekehrt“. Kalkuliert werden die Baukosten (2800 Euro je qm), Margen für Makler und Vertrieb (5 Prozent vom Verkaufspreis), Nebenkosten und Finanzierung, ein Verwaltungsaufschlag (7 Prozent bei privaten, 4 bei gemeinnützigen Bauträgern) und eben die Spanne für Wagnis und Gewinn. „Früher war man mit acht bis zehn Prozent zufrieden, heute machen die Banken Druck, dass höhere Renditen erwirtschaftet werden“, weiß Kopf. Kredite würden meist erst freigegeben, wenn 40 bis 50 Prozent eines Projekts verkauft sind.

Familien verlassen die Stadt

81 Prozent der Salzburger halten den Erwerb eines Eigenheims inzwischen für unfinanzierbar, zitiert das Online-Portal ImmobilienScout24 eine aktuelle Markterhebung. Knapp zwei Drittel aller Suchenden in Salzburg  schauten 2017 nur mehr nach an einem Mietobjekt.
Die Familie von Esther Ebner verlässt wegen der teuren Wohnungspreise nun  die Stadt. Die Unternehmensberaterin und ihr Mann, ein Biologe, ziehen mit der dreijährigen Tochter nach St. Johann im Pongau. „Wir haben alle Register gezogen, alles angeschaut, was auf dem Markt ist, es ist nicht bezahlbar“, schildert die gut ausgebildete Frau. In Zukunft wird sie 45 Minuten mit der Bahn in ihre Praxis pendeln.

Bauland: 600 Euro aufwärts

Eine befreundete Familie fand auf dem Dürrnberg ein leistbares Haus. „Die gehen eine Viertelstunde zum Bus, die Mutter fährt mit dem E-Bike, Anhänger und Kindern nach Hallein zum Einkaufen und wieder zurück.“ Ein anderes Paar kaufte sich im nahen Bayern eine „wunderschöne 120 qm Wohnung um 190.000 Euro“. Maklerin Elisabeth Rauscher bestätigt das Phänomen der Stadtflucht: „Die Jungen weichen 40, 50 Kilometer auf das Land aus, am liebsten entlang der S-Bahn. Die Älteren verkaufen ihre Häuser und nehmen sich was Kleineres in der Stadt.“ Bauland kriege man in der Stadt nicht mehr unter 600 Euro pro Quadratmeter. Kleinere Bauträger, mit denen Rauscher zusammenarbeitet, kalkulierten „im Schnitt zehn Prozent Aufschlag. Sonst wird das unverkäuflich. Die sind froh, wenn ihnen sechs bis sieben Prozent bleiben.“

Kleinere tun sich schwer

Bauunternehmer Johann Myslik sieht ebenfalls keine gestiegenen Gewinnspannen. „Man kalkuliert mit zehn Prozent. Das braucht man für die Mängelbeseitigung oder das Risiko, wenn Handwerker in Konkurs gehen. Und verdienen müssen wir auch noch was.“
Die Problematik seien die Grundstückskosten in Salzburg, auch die unzähligen Auflagen, meint Josef Rettenwander, Geschäftsführer von RHZ Bau und stellvertretender Bauinnungsmeister. „Die Preise explodieren sicher nicht wegen der Bauträgermargen. Wir haben heuer einen Bauboom, der 2018 noch anhalten wird. Kleinere Bauträger kommen an die lukrativen Grundstücke aber kaum heran. Die tun sich schwer. Auch bei den ausführenden Gewerken haben sich die Preise nicht erholt. Die sind gleich knapp geblieben.“

Sonja Wenger

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